Der einfache Multiplikator – das X-fache der Jahresnettokaltmiete – reicht nicht, um Immobilien vergleichbar zu machen. Warum es zusätzlich zwingend den Preis pro Quadratmeter braucht, wie die jüngsten Daten des Gutachterausschusses die aktuelle Marktlage spiegeln und was Verkäufer heute wirklich wissen sollten.
Berlin ist mein Heimatmarkt. Seit fast 30 Jahren begleite ich hier den Verkauf von Zinshäusern – vorwiegend gründerzeitliche Altbauten und Wohn- und Geschäftshäuser in Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Neukölln, Friedrichshain, Charlottenburg, Wedding, Schöneberg und Pankow. Der Großteil meiner Mandate liegt in der Größenordnung zwischen 10 und 40 Wohneinheiten und einem Kaufpreisbereich von 1,5 bis 8 Millionen Euro. Kurz: Die klassischen Berliner Altbauten der Baujahre vor 1919 sind und waren dabei der Schwerpunkt meiner Arbeit.
Von Berlin aus betreue ich zusätzlich Objekte in Leipzig, Dresden, Potsdam und Brandenburg an der Havel. Der Berliner Markt bleibt aber der klare Fokus – nicht nur, weil ich hier ansässig bin, sondern weil er von allen deutschen Zinshausmärkten der mit Abstand größte ist. Allerdings ist er auch der komplexeste: dicht reguliert, innerstädtisch in immer mehr Milieuschutzgebiete aufgeteilt und stark politisiert. Diese Regelungen im Detail zu kennen und sachverständig einzuordnen, ist im aktuellen Marktumfeld die absolute Voraussetzung für eine erfolgreiche Transaktion.
Der Multiplikator im Wandel: Vom Boom zur neuen Realität
Für ein durchschnittliches Objekt mit marktüblichen Mieten geben Multiplikatoren eine erste Orientierung. Erinnern wir uns kurz an den historischen Höchststand: In der absoluten Peak-Phase des Marktes rund um das Jahr 2022 stiegen beispielsweise die Multiplikatoren für Berliner Altbauten (Baujahre bis 1919) in absurde Höhen. Der Gutachterausschuss dokumentierte damals im City-Bereich durchschnittliche Vervielfältiger von 37,1 bei reinen Mietwohnhäusern und 32,3 bei gemischten Wohn- und Geschäftshäusern. Für vier Wohn- und Geschäftshäuser in schlechtem Zustand wurde sogar ein durchschnittlicher Vervielfältiger von 48 gezahlt.
Seit der Zinswende, die schon Anfang 2022 einsetzte, und den massiven regulatorischen Eingriffen wie beispielsweise der stadtweiten Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB (verlängert bis Ende 2030) hat der Markt diese Überhitzung korrigiert. Zudem wird der energetische Zustand immer wichtiger. Aktuell gilt für die energetische Sanierung immer noch das strenge Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zwar steht mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) eine Reform vor der Verabschiedung, welche die starre 65-%-Erneuerbaren-Pflicht kippen und durch eine stufenweise „Bio-Treppe“ ersetzen soll. Doch durch einen jüngst eingereichten Eilantrag vor dem Bundesverfassungsgericht verzögert sich der finale Beschluss wahrscheinlich auf nach der Sommerpause.
Schauen wir uns die Entwicklung der Vervielfältiger seit 2022 genauer an.
Der Absturz 2022–2024
Die Daten des Gutachterausschusses spiegeln den historischen Einschnitt am Berliner Zinshausmarkt eindrucksvoll wider. Innerhalb von nur zwei Jahren ist das Bewertungsniveau für gründerzeitliche Altbauten im Schnitt um 7 bis 8 volle Jahresmieten eingebrochen. Besonders deutlich zeigt die Statistik, dass Objekte im restlichen Stadtgebiet außerhalb des S-Bahn-Rings im Jahr 2024 mit Faktoren von unter 23 (reines Wohnen) bzw. unter 22 (Wohn- und Geschäft) extrem hart kalkuliert wurden, da Investoren das erhöhte Risiko von Lage, Anschlussvermietung und anstehenden energetischen Sanierungsmaßnahmen strikt über den Kaufpreis einpreisen mussten.
Für 2025 und 2026 hat der Gutachterausschuss noch keine Vervielfältiger veröffentlicht, wohl aber vorläufige Marktauswertungen.
Die vorübergehende Konsolidierung 2025
Das Jahr brachte zunächst eine spürbare Belebung des Transaktionsmarktes auf einem neuen, gesünderen Preisniveau. Die Anzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser stieg im Gesamtjahr 2025 um 23 %, während reine Mietwohnhäuser im Bestand um 10 % zulegten (alle Baujahre). Nachdem die durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche vom Markthöhepunkt im Jahr 2022 bis zum Jahr 2024 je nach Lage um drastische ca. 27 % bis ca. 34 % eingebrochen waren, deutete im Laufe des Jahres 2025 vieles auf eine Bodenbildung und Stabilisierung der Preise hin. Die realistischen Multiplikatoren für Altbauten vor 1919 schätze ich für diesen Zeitraum flächendeckend in einer marktkonformen Spanne von 21 bis 25 ein.
Die nachlassende Dynamik und Segmentierung 2026
Die jüngsten Quartalszahlen für den Jahresstart 2026 zeigen jedoch, dass diese Stabilisierung nicht flächendeckend anhielt und sich die Dynamik bei den Transaktionszahlen wieder abschwächt. Dabei zeigt sich das Marktsegment sehr zweigeteilt: Während das gemischte Segment der Wohn- und Geschäftshäuser preislich extrem resilient bleibt – hier gaben die Quadratmeterpreise im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um lediglich 2 % nach –, verzeichneten reine Mietwohnhäuser im Bestand (ohne Gewerbeanteil) im selben Quartalsvergleich einen erneuten, spürbaren Rückgang von 14 % beim Kaufpreis pro Quadratmeter.
Wer heute innerhalb eines sozialen Erhaltungsgebiets nach § 172 BauGB agiert, muss zudem einkalkulieren, dass für solche Objekte Abschläge eingepreist werden, wodurch die Faktoren hier in Einzelfällen sogar auf das 18- bis 20-fache rutschen können.
Wo der Multiplikator versagt
Der Multiplikator versagt allerdings bei Objekten mit deutlich unter Marktniveau liegenden Bestandsmieten. Ein Altbau mit durchschnittlich 6,50 €/m² Bestandsmiete oder auch darunter kann einen 25-fachen Faktor absolut rechtfertigen, da hier erhebliches Nachholpotenzial im Mietspiegel schlummert. Ein vergleichbares Objekt nebenan, das bereits ausgereizt ist und bei 12 €/m² liegt, wäre bei einem 20-fachen Faktor unter Umständen überteuert – obwohl die mathematische Formel auf den ersten Blick das Gegenteil suggeriert.
Aus diesem Grund ziehe ich als zweite, fundamentale Kennzahl konsequent den Kaufpreis pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche heran. Der Quadratmeterpreis macht Objekte über unterschiedliche Miethöhen hinweg vergleichbar und zeigt, was Sie tatsächlich pro Quadratmeter Substanz erwerben.
Erst aus dem präzisen Zusammenspiel beider Kennzahlen – Multiplikator und m²-Preis – lässt sich in Verbindung mit dem Mietsteigerungspotenzial, dem Sanierungsstand (GEG/GModG-Perspektive), der Mikrolage im Bezirk und eventuellen Denkmalschutz-Sonderabschreibungen nach §§ 7i und 10f EStG eine tragfähige, marktgerechte Preiseinschätzung ableiten.
Was das für den Verkauf bedeutet
Aufgrund der zweijährigen Marktbereinigung von 2022 bis 2024, des anhaltend schwachen Wirtschaftswachstums im Zuge des strukturellen Wandels in Deutschland sowie der unsicheren Weltlage sind Investoren spürbar selektiver und zurückhaltender geworden. In der Konsequenz haben sich die Vermarktungszeiten am Markt deutlich verlängert. Aktuell sorgt zudem die im Herbst 2026 anstehende Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus für eine zusätzliche politische Hängepartie, da viele Marktteilnehmer mögliche regulatorische Verschärfungen abwarten wollen.
In diesem anspruchsvollen Umfeld ist eine kompromisslos realistische Preiseinschätzung der entscheidende Erfolgsfaktor, um zu verhindern, dass Ihre Immobilie am Markt „verbrennt“ und zum Ladenhüter wird. Genau diese fundierte Einwertung kann ich Ihnen bieten. Durch mein über Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk verfüge ich zudem über einen exklusiven Fundus an bonitätsstarken, aktiven Investoren, die auch in turbulenten Phasen weiterhin gezielt ankaufen – diskret, verlässlich und abseits des öffentlichen Marktes.
Stand: Juli 2026. Rechtlicher Hinweis: Die genannten Bandbreiten dienen der Orientierung und ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Für Ihr konkretes Objekt erstelle ich eine individuelle Preiseinschätzung.